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告別公攤?不是你想的那么簡單

2019-2-24 9:13:14 來源:山東商報

      日前,住房和城鄉建設部發布 《關于<城鄉給水工程項目規范>等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知》。其中,《住宅項目規范(征求意見稿)》中“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”的內容,引發了廣泛關注和熱議。也就是說,今后買房“按套內使用面積算”,公攤面積這項“最不透明的指標”或將告別。如此一來,將會對房價有何影響,房價會不會上漲?本專題撰稿記者 史尚靜



  “公攤擬取消”引關注


  
  2月18日,住房和城鄉建設部官方網站發布《關于<城鄉給水工程項目規范>等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知》,涉及住宅項目規范、非住宅類居住建筑項目規范、民用建筑通用規范、園林工程項目規范、城市軌道交通工程項目規范等38份規范的修改。在這38項強制性工程建設規范中,有一份《住宅項目規范(征求意見稿)》,其中第二部分2.4.6條指出,“住宅建筑應以套內使用面積進行交易。”


  住房以套內面積進行交易,這是住建部首次在官方文件中明確提出。當前,國際通行的房屋交易計價單位多為所見即所得的套內面積,國內對此雖無統一規定,實際操作中卻大多數普遍采用建筑面積計價。而這不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款,更使之在未來要支出物業費、取暖費等更多成本。因此,此內容一出,關系到每個人的切身利益,引發了廣泛議論。


  據了解,目前,我們買房時常說的房屋面積包括兩個部分:套內面積+公攤面積。根據2000年8月1日實施的《房產測量規范》國家標準規定,房屋套內建筑面積由房屋套內使用面積,套內墻體面積,套內陽臺建筑面積三部分組成。其中,分攤的公用建筑面積有:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等,以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計算;共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。



  公攤是“難言的痛”


  
  去年,《買100平方米的房子只得70平方米,這么坑的“公攤面積”到底怎么來的?》的文章在網絡熱傳,再次引發熱議。當時就有專家提出,公攤面積是房地產市場“最不透明的一項指標”,由此導致的房屋買賣糾紛及服務收費爭議由來已久。


  根據我國《物權法》第73條規定,小區電梯也屬于公攤面積,為業主所共有。但在實際操作中,絕大多數小區居民掏了這筆公攤費卻從未享受過由電梯廣告收入而帶來的返還。此外,小區游泳池、羽毛球場、網球場……這些本該歸業主集體所有的,也都存在開發商、物業公司私自將公攤設施賣出或租賃的情況,損傷了業主權益。


  近年來,我國一二線城市住宅公攤系數在15%-25%之間,而隨著房價上漲,部分開發商趁機推高公攤系數牟利,部分住宅超過了30%。有些住宅建筑面積相同,而套內使用面積不同,而更多購房者即便買了房,也根本搞不清楚哪些是自己掏腰包的公攤面積。公攤面積大多是以開發商給出的數據為標準,個別開發商就在公攤面積上“任性”做大。而對于購房者來說,復雜的公攤面積算法,讓他們受傷之余也很無奈。“明知道有很多不合理的地方,但就如同‘潛規則’一般,想要買這套房就不得不接受。”一位購房者說出了很多人的心聲。



  重慶已經執行17年


  
  記者注意到,公攤面積的諸多爭議,早在十年前就有不少地方出臺建議和規定,要求以套內面積計算,取消公攤面積。但最終落實情況都不盡如人意,截至目前,全國僅有一地執行。2002年8月1日起,重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》,以地方法規的形式,首次對商品房的計價方式作出明確規定和要求:商品房現售和預售,以套內建筑面積作為計價依據,商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷售以“套內建筑面積”計價的政策,不按這一計價依據銷售的開發商,將由房地產行政主管部門責令改正,并處以商品房交易金額5%-10%的罰款。


  “取消了公攤面積,勢必會導致房價上漲”,多年來關于套內面積還是建筑面積的討論,這樣的聲音從未停過。《住宅項目規范(征求意見稿)》發布以來,不少市民的反應也是如此。“剛看到這個消息,我覺得虧了,沒趕上好時候”,年后剛在新東站片區簽訂了購房合同的市民鄒先生告訴記者,“不過轉念一想,這政策要真實施了房價肯定會漲,開發商不可能吃虧的。”


  而市民楊女士則告訴記者,“無論是按套內面積還是按建筑面積,我覺得從買房的角度來看影響不大,即便是每平的單價有所提高,但購買的面積是實打實的,總價也不會有太明顯的變化。”



  相關鏈接
  “史上最牛公攤”面積高達52%


  
  實際上,關于公攤面積的討論并不是一個新鮮的話題。2010年,山東高密市一處名為“貴賓首府”的樓盤被曝光,公攤系數超過52%,被戲稱為“史上最牛”的公攤面積。


  2007年夏,在北京工作的張先生看中老家山東高密市一處名為“貴賓首府”的樓盤。在張先生簽訂的商品房買賣合同上,約定建筑面積是85平方米,但套內面積、公攤面積都沒有說明。同在貴賓首府買房的單女士一番測量后,她發現套內面積只有27.29平方米。


  公攤面積到底有多大?新華社記者找到了《高密市天正房產測繪有限公司關于貴賓首府綜合樓預測面積的說明》。說明中顯示,從3層到20層,房屋的公攤系數達48.63%。而在貴賓首府一樓大堂內,還貼有一份由當地多部門聯合驗收的文件,其中公攤數據赫然在目:該樓盤從3層到20層,公攤系數達52.35%。


  根據開發商和政府部門的解釋,48.63%的數據來自圖紙的預測算,52.35%的數據來源于房管局測繪公司的實地測繪,都有依有據、科學可靠。


  事先承諾公攤不超過30%,事后卻高達52.35%,這讓購買該樓盤的二百多戶業主很是憤怒。單女士說,業主們曾多次與開發商協商,“每次談,公攤面積都是焦點。”開發商則給出了五花八門的解釋。 據新華社電



  各方聲音
  買房成本不會上漲


  
  “以后買房需要多大面積,會有多少預算,都會有一個清晰的直觀感受,不會再出現對于公攤面積的異議了。同時也可以預防開發商亂分攤的現象。住宅建筑應以套內使用面積進行交易,將會尋找到一個買賣雙方都公認的、公平的標準衡量尺度,對買房者和售房者都有利”,山東大學經濟學院教授李鐵崗分析稱。而也有業內人士表示,按套內使用面積交易,更像是給原本模糊的房價“擰擰水”,讓購房者花錢買個明白。“從房價角度來看,總價不會產生變化,購房者實際買房成本不會變,也不會增加負擔。”

 


  此外,對于“按套內使用面積算”后,對于房地產市場的變化,目前業內也存在不同的聲音。“公攤面積并不是越小越好,如果開發商過度擠壓公攤,會導致社區品質下調,包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。”中原地產首席分析師張大偉認為。而也有業內人士稱,如果施行后,為了更好地吸引購房者,開發商反而會根據市場需要在品質上進行提升,開發商假如試圖在壓縮公攤面積后占購房者便宜,購房者自然可以“用腳投票”。

 


  值得一提的是,此次征求意見的是《住宅項目規范(征求意見稿)》,只是一項工程建設標準規范,是開展工程建設活動的“底線”要求,具有“技術法規”性質,約束的主要是工程建設方面。而未來是建議標準還是規范強制標準,還沒有定論。 記者 史尚靜



  只是技術上的規范


  
  在《住宅項目規范(征求意見稿)》當中,第二部分2.4.6條指出,住宅建筑應以套內使用面積進行交易。引發網友大討論的其實就是源于此。


  但是我們首先要了解一點:這個征求意見稿,征求的是對一項工程建設標準規范的意見,因為這個《規范》是開展工程建設活動的“底線”要求,具有“技術法規”性質,在我國工程建設標準規范體系中位于頂層。


  也就是說,這個規范未來約束的是工程建設行為,約束對象是住宅項目的建設單位。這與我們所關心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計算,并無直接關系。與我們大家關心的物業費、取暖費以何標準收取,也沒直接關系。


  畢竟,我們商品住房購買、保有過程中,都有各自的法律、法規和規范性文件。《商品房銷售管理辦法》和《物業管理條例》都各有負責,這其中明確該管的內容,怎么可能被本不該管的《住宅項目規范》就給說了算呢?


  所以,指望一個技術規范,就能解決我們大家都關心的一個話題,你說怎么解答? 據央視



  買房能少些“被套路”


  
  近年房價升高和統一實行精裝房交易后,按含“公攤面積”在內的建筑面積計價給消費者帶來的更大的相對剝奪感,對住宅建筑實行統一按套內面積進行交易的規則,也算是一種務實的糾偏,回應了購房者的實際關切。


  當然,按套內面積算的利好,最關鍵的一點還是讓房屋交易變得更透明,讓購房者不必再在建筑面積、套內面積、公攤面積等多個指標上與開發商“斗智斗勇”了。至于其他方面的“獲得感”,不能期望過高,比如,它對于購房支出,并無實際影響。甚至,如一些人所擔心的,按套內面積計算后,意味著房屋單價將會有相應提升,這個過程中,如何避免開發商的隱性抬價,也值得關注。


  除此之外,新規對房屋交易和后續其他環節可能帶來的連帶影響,也該有配套的落地細則。比如,相關新聞的跟帖中,關注度最高的一條就是“現有的二手房怎么計算”。也就是說,雖然新房交易將執行套內面積計算標準,但現有的二手房過去都是按照建筑面積計價,它們被重新投入市場后,到底是按照新的規則執行,還是延續舊規,關系到購房者和賣房者雙方的利益,如何平衡,需要有規則層面的回應。


  另一個現實問題是,按套內面積算,對于業主繳納物業費、取暖費,乃至日后可能征收的房產稅等,都可能帶來長遠性的利好,但是,這并不意味著小區公共區域的維護費用就可以免除了。這部分費用到底該如何由業主分擔,是折合到套內面積統一征收,還是另設標準,仍是疑問。多年前就已取消公攤面積的重慶,據說在物業費征收上依然多數是按照建筑面積計算,這種方式是否將是主流,有待探索和規范。


  按套內面積算,對于消費者而言,當然是好消息,也是中國商品房交易與國際通行規則的一次接軌。但對可能產生的市場連鎖反應,以及開發商的“變通式”應對,還需有充分的預判和化解之策,如此才能讓規則調整帶來的紅利,不打折扣地送到購房者手上。


  據《新京報》

 

 

 


 

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